UM FUNDO IMOBILIÁRIO PARA VOCÊ

GANHAR DINHEIRO COM A

ABERTURA DOS SHOPPING CENTERS

Desde pequeno, adoro jogar futebol. Mas para poder participar das peladas com os amigos, minha mãe sempre colocava uma condição: tirar boas notas. Acabei me tornando o melhor aluno da sala.  

Além de gostar de uma boa competição, o esporte sempre foi a minha válvula de escape para o estresse. Mas, com o passar do tempo, reunir os amigos para escalar um time ficou cada vez mais difícil.

A possibilidade de ficar sem praticar esporte me apavorou.  

Foi quando, em 2014, resolvi seguir o conselho que um colega de trabalho, o Saulo, me deu diversas vezes. Eu tinha o biotipo para corrida de rua. No começo não levei o papo tão a sério, até que um dia resolvi me aventurar nessa modalidade. E não é que o negócio deu certo?  

Desde então, a corrida passou a significar para mim muito mais do que um treino físico ou quilômetros percorridos – é um treino mental que me traz paz de espírito.

Eu me especializei em longas distâncias e cheguei a participar da maratona SP City Marathon duas vezes, em 2018 e 2019. Apesar de ter alcançado a linha de chegada em ambas, gosto sempre de relembrar o que passei em cada uma das provas (para corredores teimosos como eu, as lembranças são valiosos aprendizados).

Uma semana antes da primeira maratona, lesionei o joelho, pois dispensei um acompanhamento profissional durante os meses de preparo. A sorte é que a lesão não impediu que eu competisse, mas, claro, evitou que o meu desempenho fosse tão satisfatório quanto queria.

No quilômetro 33 da segunda maratona, câimbras nas panturrilhas (segundo coração de todo corredor) me atormentaram pelos nove quilômetros finais. Herança de uma imprudente forçada de ritmo na descida da 23 de Maio – famosa avenida da capital paulista – na metade da prova. Minha natureza competitiva não me deixou desistir, e completei a corrida sentindo bastante dor.

A lição que tirei – dos anos de treino e das duas maratonas – é que não se pode correr 42 quilômetros com a mentalidade dos 100 metros. É preciso ter preparo, paciência e persistência para, enfim, chegar à tão esperada linha de chegada.

Esse mesmo raciocínio uso para investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), especialmente no setor que vou indicar nesse relatório-presente: o de shopping centers.

Com a pandemia, os FIIs de shoppings saíram dos favoritos dos investidores e investidoras para um dos mais temidos – já que foi um setor bastante afetado pelo fechamento do comércio.

No entanto, os “malls” brasileiros possuem diversas qualidades que prometem dar a volta por cima. Por isso, para iniciar essa maratona, visando um resultado positivo depois de alguns quilômetros – ou do fim da pandemia –, recomendo um dos melhores produtos na praça: o XP Malls.

Antes de tudo, deixa eu me apresentar.

Olá, muito prazer! Eu me chamo Ricardo Figueiredo e atuo no mercado financeiro há 15 anos, sendo que nos últimos cinco trabalhei diretamente com o mercado imobiliário.  

Aos 18 anos, dividia meu tempo como professor de Informática e a faculdade de Economia (para a decepção da minha mãe, que sonhava em ter um filho médico). Hoje sou especializado em Mercados Financeiros pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e Gestão Financeira e Atuarial pela FIPECAFI. 

Este ano, fui surpreendido com um convite no LinkedIn para me conectar com Guilherme Cadonhotto – especialista em renda fixa da Spiti –, e topei o desafio de me juntar ao time que é movido pela missão de contribuir para a educação financeira de brasileiros e brasileiras, focando na minha especialidade: os Fundos de Investimento Imobiliário. 

Aliás, você já conhece a Spiti?

Em 2019, a Luciana Seabra, CEO da Spiti, reuniu 40 pessoas em torno do mesmo propósito para construir uma casa de análise regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), cujo objetivo é fazer recomendações de investimentos com alto potencial de acerto, em uma linguagem acessível a todos. 

O nome dela significa “casa” em grego – porque investimento não é nada de outro mundo, mas, sim, algo que se discute de forma cotidiana, caseira, próxima.

Eu e minha equipe temos independência total para recomendar apenas os produtos em que acreditamos, seja qual for a gestora ou corretora. Você vai ver essa independência ao acompanhar nosso trabalho.

Somos independentes porque quem paga pelo nosso trabalho são os assinantes das nossas séries. Jamais somos comissionados pelos produtos que recomendamos.

Ao receber este nosso relatório-presente, você passa a fazer parte do grupo de pessoas que têm acesso a orientações de investimento de alto nível e em bom português. 

Você não está pagando nada por este conteúdo – ele é uma amostra grátis para que conheça o nosso trabalho. 

Agora que você nos conhece melhor, vamos ao que interessa?

Para começar, algumas informações básicas sobre os FIIs: eles funcionam como se fossem condomínios de pessoas unidas para investir no setor imobiliário. Ao fazer isso, cada uma se torna um cotista, já que, ao investir em um fundo, basicamente está comprando cotas (um pedaço) dele, e gestores especializados cuidam da administração dos recursos.

O FII sobre o qual iremos falar hoje investe em shopping centers.

O setor foi um dos mais impactados pela pandemia. O fechamento dos shoppings, durante alguns meses, afetou muitos desses estabelecimentos.

Hoje, um ano e meio depois, vemos a sua tímida retomada, que deve ser mais promissora a partir de 2022, quando se acredita que as vacinas chegarão a praticamente toda a população brasileira.

Muitos apostam que está em curso um movimento estrutural que diminuirá a atratividade dos shoppings, com o avanço das compras on-line que foi potencializado com o isolamento social – eu, educadamente, discordo. Existem vários fatores que mostram o contrário, a começar pelo contexto histórico.

Os shoppings chegaram ao Brasil em 1966 e, desde então, precisaram se adaptar a diversos cenários políticos e econômicos, com hiperinflação e juros estratosféricos. Essa adaptação conferiu características singulares aos nossos “malls”, tornando-os exemplos para o resto do mundo.

 “Mas quais são essas características, Ricardo?” Vamos lá!

1. Localização

Nos Estados Unidos, os shoppings têm a tendência de ficar afastados do centro urbano, fazendo com que as pessoas precisem percorrer, muitas vezes, longas distâncias para chegar até eles. Aqui, é o oposto. Nós andamos dois passos e já caímos dentro de um. Essa característica fez com que os shoppingsbrasileiros se tornassem mais acessíveis e um lugar para se ir a qualquer momento, não apenas em situações especiais.

2. Arquitetura

Talvez você tenha visto nos filmes de Hollywood como são os shoppings norte-americanos: grandes caixotes divididos em unidades de vendas, com pouca luz natural e nenhum traço arquitetônico mais sofisticado. Por aqui, estamos em outro patamar. A partir dos anos 2000, os shopping centers se tornaram um verdadeiro ambiente de lazer. Podemos observar jardins, áreas abertas, muitas janelas e até playground gratuito para as crianças. Tudo isso porque o segmento soube ler as novas demandas dos consumidores e se adaptou a elas.

3. Segurança

Infelizmente, brasileiros e brasileiras são diariamente vítimas de crimes, e os shopping centers se tornaram locais que dão a sensação de segurança para o nosso lazer. Podemos estacionar o nosso veículo, passar o dia fazendo as mais diversas atividades e, na hora de ir embora, sair direto do estacionamento para casa, sem precisar andar na rua.

4. Mix de lojas

Gosto de brincar que os shoppings brasileiros deveriam ser chamados de “life centers” (do inglês, “centros de vida”). Isso porque temos uma diversidade de lojas e serviços gigantesca dentro de um mesmo espaço – desde restaurantes de alta gastronomia até serviços do dia a dia, como academias, loteria, Poupatempo e universidades. Quase tudo o que precisamos resolver, pode ser feito dentro de um shopping.

A conclusão que podemos tirar disso tudo é que os shoppings oferecem uma experiência única para consumidores e consumidoras.  

As pessoas não deixaram de frequentá-los durante a pandemia por opção, mas porque tiveram de seguir as medidas restritivas. É por essa razão que a vacinação é um elemento crucial para a retomada do setor.

Portanto, para você ir recuperando a confiança no segmento e aproveitar a onda boa que está por vir, sugiro que comece alocando 5% da sua carteira de investimentos em fundos imobiliários no XP Malls – minha recomendação de hoje.

Vamos falar desse FII?

Fundado em 2017 pela XP Asset, o XP Malls, a meu ver, é um produto referência pela sua estratégia transparente e excelente gestão. Você pode encontrá-lo no home broker de sua corretora pelo código XPML11.

Mas qual seu diferencial em relação aos outros fundos de shoppings?

Vamos por partes:

A sua estratégia é comprar participações minoritárias em shopping centers de regiões economicamente desenvolvidas. Também considera importante que os ativos do seu portfólio sejam administrados por grandes empresas do setor, e que essas sejam sócias dos shoppings, pois assim têm interesse no sucesso do negócio.

Geograficamente, o fundo foca na Região Sudeste do país, sendo que 43% de seus ativos estão em São Paulo – a maior economia brasileira.

Relatório Gerencial XPML11 – Abril/2021

Nas outras regiões, o fundo não abandonou sua estratégia e focou em capitais economicamente pujantes, como Natal, Salvador e Manaus.

Pedro Carraz é o gestor do fundo e conhece shopping centers de trás para frente. Se fosse jogador de futebol, teria sido escalado em todas as posições, de goleiro a centroavante.

Ele chegou a ser lojista, foi superintendente de shopping e trabalhou na área administrativa da holding brMalls – empresa com participação em mais de 30 centros de compras em todas as regiões do Brasil.

Portanto, é alguém que conhece efetivamente o mercado e isso traz bastante segurança para a gestão do fundo.

Outro ponto importante do fundo são os ativos que fazem parte do seu portfólio. Além de serem shoppings de alta qualidade, parte do portfólio teve melhor desempenho durante a pandemia, já que atende um público de alta renda, que foi o menos afetado economicamente nesse período. 

Catarina Fashion Outlet, Shopping Cidade Jardim, Shopping Cidade São Paulo, Plaza Sul Shopping e o Internacional Shopping de Guarulhos são alguns dos grandes nomes que integram a carteira do XP Malls.

Se quiser conhecer mais a fundo, veja abaixo uma imagem que mostra todos os seus ativos:

Fonte: Relatório Gerencial XPML11 – Abril/2021

Por fim, ter vários ativos em seu portfólio é outro ponto excelente.

Nem todos os fundos de malls são assim. Por exemplo, existe um fundo só para o Pátio Higienópolis – localizado na Zona Oeste da capital paulista. Caso algo aconteça que o leve a ter um desempenho negativo, os cotistas serão afetados na mesma proporção.

Quando se tem capilaridade, a volatilidade de rendimentos é menor – pois, se um dos shoppings do XP Malls sofrer algum imprevisto conjuntural que afete seu negócio, o fundo não será amplamente afetado, porque conta com outros ativos em sua carteira.

Por todos esses motivos, a minha recomendação é de compra de XPML11.

Veja abaixo um resumo com as principais informações sobre o fundo:

Fontes: Economatica e Planilha de Fundamentos XPML11 – 1T21 | Elaborado por Spiti (obs.: cálculo considera cotação do fechamento no ano anterior)

Antes de fecharmos, um recado importante:

Mantenha em mente o que falei no início do relatório: investir em FIIs de shopping centers, atualmente, não é uma corrida de 100 metros.

A recuperação do setor pode ser lenta e gradual, mas a tendência é que continue crescendo e se adaptando aos diferentes cenários em que estiver inserido. E assim que a maior parte da população estiver vacinada e se sentir segura, os shoppings certamente vão voltar para o topo da lista de lazer das pessoas.

Até lá, é preciso ter paciência para alcançar a linha de chegada nessa prova de longa distância.

E se quiser fazer diferente de mim, que deveria ter treinado com acompanhamento profissional para evitar contusões, venha para a Spiti – aqui temos um time de experts, prontos para ensinar você a correr com segurança na maratona do mundo dos investimentos.

Se você puder tirar mais um minuto e me dizer se as informações e recomendações que eu dei acima ficaram claras, por favor, clique no botão abaixo e me responda algumas perguntinhas?

Isso é fundamental para que eu saiba se estou no caminho certo.

Basta clicar no botão abaixo:

Um abraço,

Ricardo Figueiredo

<strong>Ricardo Figueiredo</strong>
Ricardo Figueiredo

É especialista em fundos imobiliários da Spiti. Bacharel em Economia com especialização em Mercados Financeiros e MBA em Gestão Financeira e Atuarial, começou a carreira como professor na área de tecnologia. Migrou para mercado financeiro, no qual atua há mais de 17 anos. Entre 2003 e 2021, passou pela área de investimentos da Vivest, maior fundo de pensão de capital privado do país. Realizou análise e gestão de investimentos em imóveis e carteira de fundos imobiliários, que totalizavam mais de R$ 1,2 bilhão. Acredita que todo e qualquer conhecimento não disseminado perde sua utilidade e, por isso, quer levar conteúdo de finanças para todos, com linguagem leve e de forma responsável.


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Sou a Luciana Seabra, CEO da Spiti, e misturei duas formações, em Comunicação e Economia, com o propósito de ajudar as pessoas a ganharem mais dinheiro investindo melhor. Também sou analista CNPI e planejadora certificada CFP®.

Reuni 42 pessoas em torno do mesmo propósito para construirmos juntas, começando em setembro de 2019, uma casa de análise regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), cujo objetivo é fazer recomendações de investimentos com alto potencial de acerto, em uma linguagem acessível a todos. O nome dela é Spiti, casa em grego – porque investimento não é nada de outro mundo, mas, sim, algo que se discute de forma cotidiana, caseira, próxima.

Uma condição é decisiva para nós: eu e minha equipe temos independência total para recomendar apenas os produtos em que acreditamos, não importa em que gestora ou corretora.

Você vai ver essa independência ao acompanhar nosso trabalho.

É isso que fazemos aqui na Spiti. Ao receber este nosso relatório-presente, você passa a fazer parte do grupo de pessoas que têm acesso a orientações de investimento de alto nível e em bom português. Um grupo ainda seleto, mas que, se depender da gente, vai se ampliar cada vez mais.

Somos independentes porque quem paga pelo trabalho meu e de minha equipe são os assinantes das nossas séries. Jamais somos comissionados pelos produtos que recomendamos.

Você não está pagando nada por este conteúdo – ele é uma amostra grátis para conhecer o nosso trabalho.

Até mais!

Luciana Seabra e Spiti


Disclaimer. Este relatório de análise foi elaborado pela Spiti Análise Ltda. (“Spiti Análise” ou “Spiti”) de acordo com todas as exigências previstas na Resolução CVM nº 20, de 25 de fevereiro de 2021, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A Spiti Análise não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelos assinantes com base no presente relatório. O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à Spiti Análise e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado. O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Resolução CVM nº 20/2021 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório. Os analistas da Spiti Análise estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da Spiti Análise. Os produtos apresentados neste relatório podem não ser adequados para todos os tipos de investidor. Antes de qualquer decisão, os assinantes deverão realizar o processo de suitability e confirmar se os produtos apresentados são indicados para o seu perfil de investidor. Este material não sugere qualquer alteração de carteira, mas somente orientação sobre produtos adequados a determinado perfil de investidor. A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes. Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da Spiti Análise. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da Spiti. A Spiti se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo.